Simulador Crédito Habitação 2026 — Calculadora de prestação
Simule a prestação do seu crédito habitação em Portugal com Euribor 2026, spread e imposto do selo. Estime a mensalidade e os custos totais.
Calcule a prestação da sua casa
Utilize o nosso simulador para calcular a prestação mensal do seu crédito habitação. A ferramenta considera as taxas de juro atuais (Euribor), o Spread proposto pelo banco e os impostos obrigatórios.
Como funciona: Introduza o valor do imóvel, o montante que tem para dar de entrada, o prazo pretendido e as taxas de juro. O simulador apresenta-lhe imediatamente o valor da prestação mensal, o montante total de juros que irá pagar e os custos com Imposto do Selo.
Nota sobre Impostos
Para Habitação Própria Permanente, os juros estão isentos de Imposto do Selo. Se o crédito for para Arrendamento, a calculadora adiciona automaticamente a taxa de 4% sobre os juros mensais.
💡 Quer saber mais sobre crédito habitação? Consulte o nosso guia completo de crédito habitação 2026 com informações sobre Euribor, Spread, seguros obrigatórios e estratégias para obter melhores condições.
Introdução: como calculamos a prestação em 2026
Usamos o sistema de amortização francês: prestação mensal constante (para taxa fixa ou indexada a Euribor) composta por capital + juros. Nos primeiros anos, a parte de juros é maior; depois, amortiza mais capital. Combine esta simulação com a calculadora de salário líquido para avaliar esforço financeiro vs. rendimento disponível.
Parâmetros chave: Euribor (indexante), Spread (margem do banco), prazo, entrada inicial, impostos (Imposto do Selo) e seguros (fora do escopo do simulador). Se o crédito for para arrendamento, aplica-se selo de 4% sobre juros; para habitação própria, isento.
TAN, TAEG e MTIC: compare propostas
TAN (Taxa Nominal)
TAN = Euribor + Spread. Base para calcular juros mensais; não inclui seguros nem comissões.
TAEG (Taxa Efetiva Global)
Inclui TAN + seguros + comissões + impostos. Use para comparar bancos de forma justa.
MTIC
Montante total a pagar no fim do contrato (capital + todos os custos). Mostra o “preço total” do empréstimo.
Impostos obrigatórios
Confirme sempre o IMT (fora do escopo do simulador) conforme localização e valor.
Exemplos de prestação
Exemplo 1: Taxa variável
Imóvel 200k€, entrada 20% (40k€), financiamento 160k€, prazo 30 anos, Euribor 3.5%, Spread 1.2%.
Prestação ≈ 793€/mês (TAN 4.7%). MTIC ≈ 285k€ (sem seguros).
Exemplo 2: Taxa mista 5 anos
Mesmo caso, mas fixa 3.9% por 5 anos, depois Euribor + Spread.
Prestação fixa inicial ≈ 756€/mês; após 5 anos ajusta conforme Euribor.
Exemplo 3: Entrada maior
Entrada 30% (60k€) reduz financiamento para 140k€.
Prestação cai para ~693€/mês (mesma taxa), MTIC reduz cerca de 50k€.
Passos para uma simulação realista
- Defina entrada inicial (ideal ≥20%) e prazo (20-40 anos).
- Compare spreads de vários bancos e veja TAEG e MTIC.
- Some impostos: selo na abertura + juros (se arrendamento) + IMT (fora do simulador).
- Considere seguros de vida/multirriscos fora da prestação.
- Teste cenários de subida/descida da Euribor e amortizações extraordinárias.
Dicas para poupar na prestação
Seguros fora do banco
Spread pode subir ligeiro, mas o seguro externo costuma ser bem mais barato ao longo dos anos.
Amortizar cedo
Amortizações iniciais reduzem a base sobre a qual incidem juros durante todo o prazo.
Taxa mista
Período fixo curto pode estabilizar prestação num ciclo de Euribor alta.
Checklist antes de fechar o crédito
- Entrada inicial e LTV dentro do limite do banco? ✅
- Spread e TAEG comparados em 2-3 bancos? ✅
- Seguro vida/multirriscos cotados fora do banco? ✅
- Custos de selo + IMT provisionados? ✅
- Esforço 30%-35% do rendimento líquido (ver salário líquido)? ✅
Perguntas frequentes
Como simular subida da Euribor?
Ajuste o campo de taxa variável no simulador para ver impacto direto na prestação.
Posso amortizar sem penalização?
Taxa variável: até 0.5% comissão; fixa: até 2% (ver contrato).
Qual LTV máximo?
Tipicamente até 80%-90% do valor de avaliação/compra.
Incluem seguros no cálculo?
Não. A calculadora foca capital+juros+impostos obrigatórios. Some seguros à parte.
Que impostos considero?
Imposto de selo na escritura (0.8%), na abertura do crédito (0.6%) e 4% nos juros se arrendamento.
Posso deduzir juros em IRS?
Habitação própria permanente não deduz em IRS (regra geral).
Quando vale taxa mista?
Em ciclos de Euribor alta para estabilizar 2-5 anos; depois revê-se.
Como avaliar esforço?
Compare prestação com o seu líquido (use salário líquido); manter rácio <35% é prudente.
Entenda os termos do Crédito Habitação
TAN (Taxa Anual Nominal)
É a taxa de juro do empréstimo. Em taxas variáveis, é a soma da Euribor (indexante) com o Spread (lucro do banco). Não inclui outros encargos.
TAEG (Taxa Anual Efetiva Global)
Este é o verdadeiro custo do crédito. Inclui a TAN, mas também os seguros obrigatórios, comissões de abertura, impostos e outros custos associados.
MTIC (Montante Total Imputado)
É o valor total que terá pago ao banco no final do contrato. Inclui o capital que pediu emprestado mais todos os custos (juros, comissões, impostos, seguros).
Imposto do Selo
Paga-se na escritura de compra (0.8%), na abertura do crédito (0.6%) e, em alguns casos, sobre os juros mensais (4%).
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💡 Dica: Todas as calculadoras utilizam dados oficiais atualizados e podem ser usadas em conjunto para um planeamento financeiro completo.
Resultado meramente informativo. Confirme sempre com a Autoridade Tributária, Segurança Social ou um profissional credenciado.
Perguntas frequentes
- Como é calculada a prestação do crédito habitação?
- A prestação é calculada utilizando o sistema de amortização francês, onde a mensalidade é constante (se a taxa for fixa). A fórmula considera o montante em dívida, a taxa de juro anual (TAN) e o prazo do empréstimo. A TAN é a soma da Euribor (indexante variável) e do Spread (margem do banco).
- O que é o Spread e a Euribor?
- A Euribor é a taxa de referência do mercado europeu e varia diariamente. O Spread é a margem de lucro fixa do banco, definida no contrato. A soma das duas resulta na TAN (Taxa Anual Nominal), que é a taxa efetivamente cobrada no seu crédito.
- Tenho de pagar impostos sobre o crédito habitação?
- Sim. Paga Imposto do Selo sobre o montante do crédito na abertura (0.60% para prazos superiores a 5 anos). Além disso, pode pagar Imposto do Selo sobre os juros mensais (4%) se o crédito for para arrendamento. Para Habitação Própria Permanente, os juros estão isentos deste imposto.
- Esta calculadora inclui seguros?
- Esta calculadora foca-se na prestação bancária (Capital + Juros + Impostos Obrigatórios do Crédito). Não inclui estimativas de Seguro de Vida e Multirriscos, pois estes variam muito conforme a idade e a seguradora escolhida, mas deve contar com esse custo adicional no seu orçamento.
- Como a entrada inicial afeta a prestação?
- Quanto maior a entrada inicial, menor será o montante financiado e, consequentemente, menor a prestação mensal e o total de juros pagos ao longo do tempo. Recomenda-se dar uma entrada de pelo menos 10% a 20% do valor do imóvel.