Simulador Crédito Habitação 2026 → Calcule a Prestação
Simule a prestação do crédito habitação com o indexante da sua proposta, spread, prazo, seguros e Imposto do Selo.
Calcule a prestação da sua casa
Utilize o nosso simulador para calcular a prestação mensal do seu crédito habitação. A ferramenta usa o indexante e o spread que introduzir. Não consulta a Euribor em tempo real nem substitui a FINE entregue pelo banco.
Como funciona: Introduza o valor do imóvel, o montante que tem para dar de entrada, o prazo pretendido e as taxas de juro. O simulador apresenta-lhe imediatamente o valor da prestação mensal, o montante total de juros que irá pagar e os custos com Imposto do Selo.
Nota sobre Impostos
Para empréstimos destinados a habitação própria, os juros estão isentos de Imposto do Selo. Se o crédito for para Arrendamento, a calculadora adiciona automaticamente a taxa de 4% sobre os juros mensais.
💡 Quer saber mais sobre crédito habitação? Consulte o nosso guia completo de crédito habitação 2026 com informações sobre Euribor, Spread, seguros obrigatórios e estratégias para obter melhores condições.
O que a prestação simulada inclui
A calculadora usa o sistema de prestações constantes: a TAN indicada é dividida por 12 e aplicada ao capital em dívida. No início há mais juros e menos amortização; ao longo do prazo essa relação inverte-se. Uma taxa variável só permanece constante nesta simulação para permitir comparar cenários.
TAN, TAEG e MTIC não são sinónimos
TAN
Taxa usada nos juros: indexante mais spread.
TAEG
Indicador anual que agrega juros e encargos obrigatórios para comparar propostas.
MTIC
Montante total imputado ao consumidor apresentado na documentação bancária.
O “total simulado” da página não é a TAEG nem o MTIC contratual: só soma os custos introduzidos, mantém a taxa constante e não conhece comissões futuras, alterações de seguro ou produtos associados.
Imposto do Selo sobre o financiamento
- prazo entre um e menos de cinco anos: 0,5% sobre o crédito utilizado;
- prazo igual ou superior a cinco anos: 0,6%;
- juros abrangidos pela verba 17.3.1: 4% sobre o valor cobrado;
- juros de empréstimos para aquisição, construção, reconstrução ou melhoria de habitação própria: isentos.
O Imposto do Selo de 0,8% sobre a aquisição do imóvel é distinto e deve ser apurado no simulador de IMT. A calculadora de crédito não o soma ao financiamento.
Como comparar propostas
- Use exatamente a TAN, prazo e capital da FINE.
- Introduza seguros e comissões mensais obrigatórios.
- Compare TAEG e MTIC fornecidos pelos bancos, não apenas o spread.
- Repita a simulação com um indexante mais alto para testar o orçamento.
- Confirme limites de idade, LTV e taxa de esforço diretamente com cada instituição.
Entenda os termos do Crédito Habitação
TAN (Taxa Anual Nominal)
É a taxa de juro do empréstimo. Em taxas variáveis, é a soma da Euribor (indexante) com o Spread (lucro do banco). Não inclui outros encargos.
TAEG (Taxa Anual Efetiva Global)
Este é o verdadeiro custo do crédito. Inclui a TAN, mas também os seguros obrigatórios, comissões de abertura, impostos e outros custos associados.
MTIC (Montante Total Imputado)
É o valor total que terá pago ao banco no final do contrato. Inclui o capital que pediu emprestado mais todos os custos (juros, comissões, impostos, seguros).
Imposto do Selo
Na utilização do crédito paga 0,6% para prazos de pelo menos cinco anos. A compra do imóvel e as comissões têm incidências próprias, não incluídas automaticamente nesta prestação.
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💡 Dica: Todas as calculadoras utilizam dados oficiais atualizados e podem ser usadas em conjunto para um planeamento financeiro completo.
Resultado meramente informativo. Confirme sempre com a Autoridade Tributária, Segurança Social ou um profissional credenciado.
Fontes utilizadas
- Banco de Portugal — Crédito à habitação Verificado em 2026-07-25
- AT — Tabela Geral do Imposto do Selo Verificado em 2026-07-25
Perguntas frequentes
- Como é calculada a prestação do crédito habitação?
- A prestação é calculada utilizando o sistema de amortização francês, onde a mensalidade é constante (se a taxa for fixa). A fórmula considera o montante em dívida, a taxa de juro anual (TAN) e o prazo do empréstimo. A TAN é a soma da Euribor (indexante variável) e do Spread (margem do banco).
- O que é o Spread e a Euribor?
- A Euribor é a taxa de referência do mercado europeu e varia diariamente. O Spread é a margem de lucro fixa do banco, definida no contrato. A soma das duas resulta na TAN (Taxa Anual Nominal), que é a taxa efetivamente cobrada no seu crédito.
- Tenho de pagar impostos sobre o crédito habitação?
- Sim. A utilização de crédito paga 0,6% para prazos iguais ou superiores a cinco anos (0,5% entre um e cinco anos). Os juros de empréstimos para habitação própria estão isentos; fora dessa isenção, a verba 17.3.1 prevê 4% sobre os juros.
- Esta calculadora inclui seguros?
- Esta calculadora foca-se na prestação bancária (Capital + Juros + Impostos Obrigatórios do Crédito). Não inclui estimativas de Seguro de Vida e Multirriscos, pois estes variam muito conforme a idade e a seguradora escolhida, mas deve contar com esse custo adicional no seu orçamento.
- Como a entrada inicial afeta a prestação?
- Quanto maior a entrada inicial, menor será o montante financiado e, consequentemente, menor a prestação mensal e o total de juros pagos ao longo do tempo. Recomenda-se dar uma entrada de pelo menos 10% a 20% do valor do imóvel.