Uma prestação baixa hoje não identifica necessariamente o crédito mais barato. O prazo, a evolução do indexante, os seguros, as comissões e os produtos associados podem alterar substancialmente o custo total.
Como se forma a prestação
Na taxa variável, a TAN resulta normalmente do indexante contratado mais o spread. Com o sistema de amortização francês, a prestação de capital e juros é recalculada quando o indexante é revisto. A simulação mantém a TAN constante; serve para comparar cenários, não para prever a Euribor durante décadas.
Os três indicadores que deve ler na FINE
- TAN: taxa nominal usada no cálculo dos juros, sem todos os encargos.
- TAEG: custo anual global usado para comparar propostas com pressupostos equivalentes.
- MTIC: total imputado ao consumidor no cenário contratual apresentado.
Compare propostas com o mesmo capital, prazo, modalidade de taxa e produtos facultativos.
Imposto do Selo: crédito, juros e compra são factos diferentes
Para crédito de prazo igual ou superior a cinco anos, a verba 17.1.3 da Tabela Geral prevê 0,6% sobre o capital utilizado. Entre um e menos de cinco anos são 0,5%. A verba 17.3.1 prevê 4% sobre os juros, mas o artigo 7.º isenta os juros de empréstimos destinados à aquisição, construção, reconstrução ou melhoria de habitação própria.
Separadamente, a transmissão do imóvel está normalmente sujeita a 0,8% e a IMT. A aquisição jovem elegível pode beneficiar de dedução no Imposto do Selo; por isso, use o simulador de IMT em vez de somar mecanicamente 0,8%.
Seguros e vendas associadas
O seguro de incêndio é exigido no regime aplicável aos edifícios em propriedade horizontal; o banco pode exigir coberturas adicionais e seguro de vida como condição comercial. Peça uma proposta com e sem os produtos associados. Um spread menor pode ser anulado por seguros mais caros ao longo do contrato.
Taxa fixa, variável ou mista: o que está realmente a comparar
Numa taxa variável, a prestação muda nas revisões previstas no contrato porque a TAN soma o indexante — normalmente Euribor a 3, 6 ou 12 meses — e o spread. Na taxa fixa, a TAN não muda durante o período contratado, mas o preço inicial pode ser superior. A taxa mista combina um período fixo com outro variável; por isso, a prestação promocional dos primeiros anos não deve ser comparada com a prestação vitalícia de outra proposta.
Peça sempre as duas simulações normalizadas da FINE: uma com os produtos associados e outra sem eles. Compare a TAEG e o MTIC, mas confirme também quanto paga até ao fim do período de taxa fixa, qual será o spread posterior e que comissões se aplicam a reembolso, transferência ou renegociação.
LTV, taxa de esforço e entrada necessária
O banco avalia o risco com indicadores que a prestação isolada não mostra. O LTV relaciona o capital emprestado com o menor valor relevante entre preço e avaliação; uma avaliação abaixo do preço obriga o comprador a reforçar capitais próprios. O DSTI ou taxa de esforço compara todas as prestações de crédito com o rendimento líquido do agregado e inclui testes a subidas de taxa e reduções de rendimento definidos na recomendação macroprudencial do Banco de Portugal.
A entrada não é o único dinheiro necessário. Reserve separadamente IMT, Imposto do Selo da compra, Imposto do Selo do crédito, escritura ou documento particular autenticado, registos, avaliação, comissões e seguros. O financiamento a 90% de um imóvel não significa que baste ter 10% do preço disponível.
Documentos e etapas até à escritura
- Pré-análise de rendimentos, responsabilidades de crédito e capitais próprios.
- Entrega de identificação, IRS, recibos de vencimento e extratos pedidos pelo banco.
- Avaliação bancária e validação da documentação jurídica do imóvel.
- Receção da FINE e da minuta, seguida do período de reflexão legal.
- Contratação dos seguros e assinatura da compra e do financiamento.
Trabalhadores independentes costumam ter de apresentar declarações de IRS, notas de liquidação, recibos e elementos de atividade de mais períodos. Para o imóvel, são habituais certidão predial, caderneta, licença de utilização quando aplicável, certificado energético e elementos do condomínio. A lista final depende do banco e do negócio.
Exemplo de comparação que evita um falso “melhor spread”
Imagine duas propostas para o mesmo capital e prazo. A proposta A reduz o spread em 0,20 pontos, mas exige conta-pacote e seguros internos que custam mais 55 € por mês. A proposta B tem prestação de capital e juros 18 € superior, mas permite seguros externos 45 € mais baratos. Antes de escolher A, some todos os encargos mensais, custos iniciais e o efeito de perder a bonificação se cancelar um produto. É precisamente para esta comparação que TAEG, MTIC e cenários completos são mais úteis do que o spread isolado.
Teste de resistência do orçamento
- Simule com a TAN da proposta.
- Aumente o indexante em 1 e 2 pontos percentuais.
- Some condomínio, IMI, seguros e manutenção.
- Reserve margem para variações de rendimento.
- Leia as condições de reembolso antecipado e renegociação.
O que a calculadora não promete
Não fornece uma cotação Euribor em direto, não determina elegibilidade bancária e não substitui a FINE. O total calculado só inclui os seguros e comissões introduzidos e supõe taxa constante até ao fim.
Fontes: Portal do Cliente Bancário, Tabela Geral do Imposto do Selo e artigo 7.º do CIS.