Como são calculadas as mais-valias imobiliárias?

A mais-valia é a diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição atualizado pelo coeficiente de desvalorização, menos despesas dedutíveis (IMT, IS, escritura, obras, comissão imobiliária).

Qual a taxa de imposto sobre mais-valias?

Na regra geral aplicável a residentes, 50% do saldo é considerado no IRS. Não existe uma taxa única: o efeito final depende dos restantes rendimentos e regras da liquidação.

Posso evitar pagar imposto sobre mais-valias?

O ganho de uma HPP pode ser excluído total ou parcialmente se o valor de realização, deduzido do empréstimo de aquisição, for reinvestido entre os 24 meses anteriores e os 36 posteriores e se forem cumpridas as restantes condições do artigo 10.º do CIRS.

O que é o coeficiente de desvalorização?

É um fator que atualiza o valor de aquisição para compensar a inflação. É publicado anualmente e aplica-se a imóveis detidos há mais de 24 meses.

As obras que fiz no imóvel contam para o cálculo?

Sim, obras de valorização realizadas nos últimos 12 anos podem ser deduzidas, desde que comprovadas com fatura e pagamento eletrónico.

Última atualização: 25/07/2026

Mais-valias imobiliárias 2026: cálculo e reinvestimento HPP

Calcule as mais-valias da venda do seu imóvel em Portugal. Simulador com coeficiente de desvalorização, despesas dedutíveis e isenção por reinvestimento HPP.

Fontes e limites abaixo

Simulador de Mais-Valias Imobiliárias 2026

Calcule o imposto na venda do seu imóvel

Quando vende um imóvel com lucro em Portugal, esse ganho é tributado como mais-valia. Este simulador calcula a mais-valia e o montante que, na regra geral, será englobado. Não apresenta uma taxa de imposto inventada.

Como funciona: Introduza o coeficiente publicado para o ano da venda, as despesas comprovadas e, se aplicável, o empréstimo amortizado e o reinvestimento HPP.

Reinvestimento em HPP

Se era a sua Habitação Própria e Permanente e vai comprar outra, marque a opção HPP e indique o valor reinvestido para ver a isenção aplicada.

Fórmula e dados necessários

Mais-valia = valor de realização − (valor de aquisição × coeficiente oficial) − despesas e encargos aceites.

A correção monetária só se aplica quando decorreram mais de 24 meses. O coeficiente é publicado por portaria para o ano da alienação; não deve ser aproximado por uma inflação média.

Aquisição

Use o valor fiscalmente relevante e o coeficiente exato da portaria aplicável.

Despesas

Inclua apenas despesas inerentes à compra/venda e obras de valorização comprovadas dos últimos 12 anos.

Englobamento

Na regra geral para residentes, considera-se 50% do saldo. Casos especiais podem alterar o tratamento.

Reinvestimento da HPP

O denominador correto não é sempre o preço de venda: é o valor de realização deduzido da amortização do empréstimo contraído para adquirir o imóvel vendido. O reinvestimento pode ocorrer nos 24 meses anteriores ou 36 meses posteriores, deve ser declarado e tem de cumprir destino e localização previstos no artigo 10.º. Se for parcial, a exclusão também é proporcional.

Despesas que deve documentar

IMT, imposto do selo, escritura e registos da aquisição
Comissão de mediação diretamente ligada à venda
Certificação e encargos necessários e efetivos da alienação
Obras de valorização comprovadas realizadas nos últimos 12 anos

Porque não mostramos “imposto estimado a 35%”

O montante englobado soma-se aos restantes rendimentos. Sem conhecer agregado, rendimento coletável, tributação conjunta, deduções à coleta e benefícios, aplicar uma taxa média fixa produz um número com aparência de precisão mas fiscalmente enganador. O simulador mostra o valor verificável e deixa clara essa fronteira.

Fontes oficiais

Termos Importantes

Valor de Realização

O preço de venda do imóvel tal como consta na escritura.

Valor de Aquisição

O preço de compra ou o VPT à data da compra (o maior dos dois).

Englobamento

50% da mais-valia é adicionada ao seu rendimento anual e tributada às taxas de IRS.

HPP (Habitação Própria e Permanente)

A residência onde vive e que está registada como sua morada fiscal.

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💡 Dica: Todas as calculadoras utilizam dados oficiais atualizados e podem ser usadas em conjunto para um planeamento financeiro completo.

Resultado meramente informativo. Confirme sempre com a Autoridade Tributária, Segurança Social ou um profissional credenciado.

Fontes utilizadas

Autoridade Tributária — Artigo 10.º do Código do IRS Verificado em 2026-07-25
Autoridade Tributária — Artigos 50.º e 51.º do Código do IRS Verificado em 2026-07-25

Perguntas frequentes

Como são calculadas as mais-valias imobiliárias?: A mais-valia é a diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição atualizado pelo coeficiente de desvalorização, menos despesas dedutíveis (IMT, IS, escritura, obras, comissão imobiliária).
Qual a taxa de imposto sobre mais-valias?: Na regra geral aplicável a residentes, 50% do saldo é considerado no IRS. Não existe uma taxa única: o efeito final depende dos restantes rendimentos e regras da liquidação.
Posso evitar pagar imposto sobre mais-valias?: O ganho de uma HPP pode ser excluído total ou parcialmente se o valor de realização, deduzido do empréstimo de aquisição, for reinvestido entre os 24 meses anteriores e os 36 posteriores e se forem cumpridas as restantes condições do artigo 10.º do CIRS.
O que é o coeficiente de desvalorização?: É um fator que atualiza o valor de aquisição para compensar a inflação. É publicado anualmente e aplica-se a imóveis detidos há mais de 24 meses.
As obras que fiz no imóvel contam para o cálculo?: Sim, obras de valorização realizadas nos últimos 12 anos podem ser deduzidas, desde que comprovadas com fatura e pagamento eletrónico.