Vendeu ou está prestes a vender um imóvel em Portugal? Perceber quando há mais-valias a tributar, como calcular o imposto e em que situações pode ficar isento pode poupar-lhe milhares de euros. Neste guia completo para 2026, explicamos tudo — com exemplos práticos e simulador incluído.
O que são mais-valias imobiliárias?
As mais-valias imobiliárias são os ganhos obtidos com a venda de um imóvel: a diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição (ajustado por despesas e coeficientes de desvalorização monetária). Em Portugal, estas mais-valias são tributadas em IRS como rendimentos da Categoria G.
Há mais-valias quando: valor de realização (venda) > valor de aquisição ajustado.
Há menos-valias quando: o contrário — e neste caso não há imposto a pagar, mas as menos-valias podem ser reportadas nos 5 anos seguintes para abater a futuros ganhos.
Fórmula de cálculo das mais-valias
O cálculo segue a fórmula definida pelo Código do IRS (Art.º 43.º):
Mais-valia = Valor de Realização − (Valor de Aquisição × Coeficiente de Desvalorização) − Encargos de Aquisição − Encargos de Alienação − Despesas de Valorização
Componentes da fórmula
| Componente | O que inclui |
|---|---|
| Valor de realização | Preço de venda (ou VPT se superior) |
| Valor de aquisição | Preço de compra (ou VPT na herança/doação) |
| Coeficiente de desvalorização | Fator publicado anualmente pelo Governo para corrigir a inflação |
| Encargos de aquisição | IMT, Imposto do Selo, escritura, registos |
| Encargos de alienação | Comissão imobiliária, Imposto do Selo da venda |
| Despesas de valorização | Obras comprovadas nos últimos 12 anos com fatura |
Coeficientes de desvalorização monetária 2026
Os coeficientes são publicados anualmente em Portaria e aplicam-se a imóveis adquiridos há mais de 2 anos. Quanto mais antigo for o imóvel, maior o coeficiente — e menor o imposto.
| Ano de aquisição | Coeficiente 2026 |
|---|---|
| 2024 | 1,00 |
| 2023 | 1,00 |
| 2022 | 1,04 |
| 2020 | 1,09 |
| 2018 | 1,13 |
| 2015 | 1,18 |
| 2010 | 1,26 |
| 2005 | 1,38 |
| 2000 | 1,52 |
| 1995 | 1,72 |
| 1990 | 2,09 |
Fonte: Portaria aplicável ao exercício fiscal 2026. Valores arredondados para ilustração.
Taxa de imposto sobre mais-valias em 2026
As mais-valias imobiliárias obtidas por residentes em Portugal são tributadas de duas formas:
- Englobamento (opção): as mais-valias são somadas aos restantes rendimentos e tributadas pelos escalões normais do IRS. Pode ser vantajoso para quem tem rendimentos baixos.
- Taxa autónoma de 28%: aplicada apenas a 50% das mais-valias (Art.º 43.º n.º 2 CIRS). Ou seja, na prática a taxa efetiva é 14% sobre o ganho total.
Para não residentes, as mais-valias são tributadas à taxa de 28% sobre o total (sem a redução de 50%).
Exemplo prático de cálculo
Cenário: Apartamento comprado em 2010 por 150.000€, vendido em 2026 por 280.000€.
- Valor de aquisição ajustado: 150.000€ × 1,26 = 189.000€
- Encargos de aquisição (IMT + IS + escritura): 8.500€
- Encargos de alienação (comissão imobiliária 3%): 8.400€
- Obras (faturas nos últimos 12 anos): 15.000€
- Mais-valia bruta: 280.000 − 189.000 − 8.500 − 8.400 − 15.000 = 59.100€
- Mais-valia tributável (50%): 29.550€
- Imposto (taxa 28%): 29.550€ × 28% = 8.274€
Isenções de mais-valias — quando não paga imposto
1. Habitação Própria e Permanente (HPP) com reinvestimento
Se vender a sua habitação própria e permanente e reinvestir o valor de realização na compra (ou construção) de outra HPP em Portugal ou na UE/EEE, fica totalmente isentode mais-valias (Art.º 10.º n.º 5 CIRS).
- O reinvestimento deve ocorrer nos 24 meses seguintes à venda
- Ou nos 36 meses anteriores (se já tiver comprado nova habitação antes de vender)
- Reinvestimento parcial: isenção proporcional
2. Isenção para maiores de 65 anos (ou reforma)
Contribuintes com 65 ou mais anos (ou em situação de reforma) que vendam HPP e reinvistam o valor em contratos de seguro de vida, fundos de pensões ou PPR ficam isentos de mais-valias (Art.º 10.º n.º 9 CIRS).
3. Imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989
Imóveis comprados antes de 1989 estão completamente isentos de mais-valias. Esta é uma das isenções mais impactantes para proprietários com imóveis antigos.
4. Afetação a arrendamento habitacional
Imóveis destinados a arrendamento habitacional ao abrigo de determinados programas públicos podem beneficiar de reduções ou isenções nas mais-valias — consulte um contabilista para situações específicas.
Situações especiais
Mais-valias de casa herdada
Na herança, o valor de aquisição considerado é o VPT à data da herança (e não o preço original pago pelo falecido). Aplica-se o coeficiente de desvalorização a partir do ano da herança.
Mais-valias de segunda habitação
As mais-valias de segundas habitações ou imóveis de investimento não beneficiam da isenção por reinvestimento em HPP. São tributadas integralmente (50% à taxa de 28%, para residentes).
Venda com menos-valias
Se o resultado do cálculo for negativo (menos-valia), não paga imposto. As menos-valias podem ser reportadas nos 5 anos seguintes para deduzir a futuras mais-valias da mesma categoria.
Como declarar as mais-valias no IRS
As mais-valias imobiliárias são declaradas no Anexo G da declaração Modelo 3:
- Aceda ao Portal das Finanças e abra a declaração de IRS (Modelo 3)
- Preencha o Quadro 4 do Anexo G com os dados da alienação
- Indique o valor de realização, data de venda, valor de aquisição e data de compra
- Identifique as despesas e encargos dedutíveis (com documentos de prova)
- Se pretender isenção por reinvestimento, preencha o Quadro 5A
Simule as suas mais-valias
Use o nosso simulador gratuito para calcular as mais-valias da venda do seu imóvel e estimar o imposto a pagar em 2026:
→ Calculadora de mais-valias imobiliárias 2026
Perguntas frequentes (FAQ)
Tenho de pagar mais-valias se vender a minha casa e comprar outra?
Se for a sua habitação própria e permanente e reinvestir o valor de venda noutra HPP nos 24 meses seguintes (ou 36 meses anteriores), fica totalmente isento. O reinvestimento parcial dá isenção proporcional.
As mais-valias entram no englobamento do IRS?
Pode optar pelo englobamento (somar as mais-valias aos outros rendimentos e aplicar os escalões do IRS) ou pela taxa autónoma de 28% sobre 50% das mais-valias. Calcule ambas as hipóteses — para rendimentos baixos o englobamento pode ser mais favorável.
Tenho obras no imóvel. Posso deduzir?
Sim, desde que sejam obras realizadas nos últimos 12 anos com fatura em nome do proprietário (não em dinheiro). Guarde todas as faturas das obras.
Quando é que não há mais-valias?
Não há mais-valias tributáveis quando: o imóvel foi adquirido antes de 1 de janeiro de 1989; o resultado do cálculo é negativo (menos-valia); reinveste em HPP cumprindo os requisitos; ou tem 65 ou mais anos e reinveste em PPR/seguro de vida.
Qual é o prazo para entregar o Anexo G?
O Anexo G é entregue com a declaração anual de IRS, normalmente entre 1 de abril e 30 de junhodo ano seguinte à venda. Por exemplo, uma venda em 2026 é declarada em 2027.