A mais-valia não é simplesmente preço de venda menos preço de compra. A lei permite atualizar o valor de aquisição e deduzir determinados encargos comprovados.
Fórmula de apuramento
mais-valia = valor de realização − (valor de aquisição × coeficiente monetário) − despesas elegíveis
O coeficiente aplicável é publicado por portaria e depende do ano de aquisição. Não deve ser adivinhado a partir de uma tabela de anos anteriores. A calculadora pede esse coeficiente de forma explícita e avisa quando é mantido em 1 para aquisições antigas.
Despesas que podem contar
- IMT, Imposto do Selo, escritura e registos da aquisição;
- comissão de mediação imobiliária suportada na venda;
- obras de valorização realizadas nos últimos 12 anos, com fatura;
- certificado energético e outros encargos necessários e comprovados.
Quanto entra no IRS?
Para residentes, em regra, 50% do saldo positivo é considerado no englobamento e tributado com os restantes rendimentos. Isso não equivale a aplicar 28% a metade do ganho. A taxa final depende do agregado, deduções e restante rendimento. As regras de não residentes foram alteradas e exigem simulação própria; a página não atribui uma taxa fixa.
Reinvestimento de habitação própria e permanente
A exclusão pode aplicar-se quando o imóvel vendido e o novo destino cumprem os requisitos de HPP e o valor de realização, deduzido da amortização do empréstimo da casa vendida, é reinvestido nos prazos legais. Um reinvestimento parcial gera uma exclusão proporcional, não uma isenção integral.
Prazos e condições da HPP
O reinvestimento pode ocorrer nos 24 meses anteriores ou nos 36 meses posteriores à venda. O imóvel alienado deve ter sido a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do agregado nos 12 meses anteriores à transmissão, salvo as exceções legais. A nova habitação deve ser afetada a HPP dentro dos prazos do artigo 10.º e situar-se em Portugal, na União Europeia ou no Espaço Económico Europeu com intercâmbio de informações.
Para medir a exclusão não se usa apenas a mais-valia. Compara-se o valor efetivamente reinvestido com o valor de realização deduzido da amortização do empréstimo contraído para adquirir o imóvel vendido. IMT, escritura e comissão da imobiliária podem ser encargos no apuramento da mais-valia quando cumprem a lei, mas não aumentam automaticamente o montante reinvestido.
Novo reinvestimento em arrendamento habitacional em 2026
Desde 1 de janeiro de 2026 existe também um regime para reinvestimento em imóveis destinados a arrendamento habitacional com renda dentro dos limites legais. Não é uma isenção genérica por comprar uma segunda casa: o contrato deve ser celebrado, em regra, nos seis meses relevantes, o imóvel tem de permanecer afeto a arrendamento durante o período mínimo e não pode ser alienado durante cinco anos. O incumprimento faz perder o benefício.
Este regime novo tem condições diferentes do reinvestimento em HPP, incluindo limites de renda e obrigações de duração. A calculadora geral não o aplica automaticamente; deve ser validado diretamente no artigo 10.º do CIRS e na legislação do arrendamento acessível em vigor na data da operação.
Exemplo completo de mais-valia e reinvestimento parcial
Uma casa é vendida por 300.000 €. O valor de aquisição corrigido é 180.000 € e existem 20.000 € de despesas elegíveis. A mais-valia apurada é 100.000 €. Para um residente, em regra, 50.000 € entram no englobamento antes do reinvestimento e das restantes regras.
Se ainda forem amortizados 80.000 € do empréstimo da casa vendida, o valor de referência para reinvestimento total é 220.000 €. Reinvestir 165.000 € numa nova HPP representa 75% desse valor; a exclusão é proporcional. No exemplo simplificado, 25% da parcela que de outro modo seria considerada continua sujeita a englobamento. O simulador estima a proporção, não a coleta final do agregado.
Como declarar no IRS
- Declare aquisição, venda e encargos no Anexo G; use o Anexo G1 quando a exclusão legal o exigir.
- Manifeste a intenção de reinvestir na declaração do ano da venda.
- Identifique o empréstimo amortizado e o valor que pretende reinvestir nos campos próprios.
- Atualize o reinvestimento nas declarações dos anos seguintes, se ocorrer depois da venda.
- Conserve faturas, escrituras e comprovativos durante o prazo legal.
Residentes, não residentes e imóveis anteriores a 1989
A venda por não residente deixou de poder ser resumida à antiga regra de uma taxa autónoma de 28%: o regime atual exige apuramento e englobamento virtual segundo as normas aplicáveis. Imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989 podem ficar fora de tributação, mas a venda continua a ter de ser declarada. Heranças, doações, compropriedade e mudança de residência fiscal alteram os dados de aquisição e justificam validação profissional.
O que deve guardar
- escrituras e comprovativos de aquisição e venda;
- faturas com NIF relativas a obras e mediação;
- comprovativo do capital em dívida amortizado;
- declarações de intenção e realização do reinvestimento;
- portaria do coeficiente aplicável ao ano da venda.
Fonte legal principal: artigo 10.º do CIRS.