O IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) é um dos maiores custos na compra de casa em Portugal. Em 2026, os jovens até 35 anos têm isenção total de IMT para habitação própria e permanente até 330.539€. Neste guia, explicamos as tabelas atualizadas, como calcular e quando não paga nada.
O que é o IMT?
O IMT é um imposto pago pelo comprador aquando da aquisição de imóveis em Portugal. É cobrado uma única vez, na escritura de compra e venda, e o valor depende do tipo de imóvel, do valor de compra e do destino do imóvel (HPP, segunda habitação ou investimento).
O IMT substitui a antiga SISA e é regulado pelo Código do IMT (CIMT), com os escalões e limites atualizados pela Lei n.º 73-A/2025 (OE 2026).
Tabelas de IMT 2026
Habitação própria e permanente (HPP)
Para a compra de habitação própria e permanente, aplica-se a seguinte tabela progressiva em 2026:
| Valor de aquisição | Taxa marginal | Taxa média (máx. do escalão) |
|---|---|---|
| Até 106.346€ | 0% | 0% |
| 106.346€ a 145.470€ | 2% | 0,5379% |
| 145.470€ a 198.347€ | 5% | 1,7274% |
| 198.347€ a 330.539€ | 7% | 3,8361% |
| 330.539€ a 660.982€ | 8% | — |
| 660.982€ a 1.150.853€ | Taxa única de 6% | |
| Acima de 1.150.853€ | Taxa única de 7,5% | |
Nota: Até 106.346€ não há IMT a pagar na compra de HPP.
Isenção para jovens — HPP até 330.539€
Em 2026, jovens com 35 anos ou menos que comprem HPP beneficiam de isenção total de IMT para imóveis até 330.539€ (limite do 4.º escalão). Para valores superiores, aplica-se a taxa marginal a partir desse limite.
Isenção jovem (HPP ≤ 35 anos):
- ✓ Imóvel até 330.539€ → IMT = 0€
- ✓ Imóvel entre 330.539€ e 660.982€ → paga apenas 8% sobre o excedente
- ✓ Acima de 660.982€ → taxa única de 6% ou 7,5% (sem isenção)
- ✓ Aplicável a compradores com ≤ 35 anos na data da escritura
Segunda habitação e imóveis de investimento
| Valor de aquisição | Taxa marginal |
|---|---|
| Até 106.346€ | 1% |
| 106.346€ a 145.470€ | 2% |
| 145.470€ a 198.347€ | 5% |
| 198.347€ a 330.539€ | 7% |
| 330.539€ a 633.931€ | 8% |
| 633.931€ a 1.150.853€ | 6% (taxa única) |
| Acima de 1.150.853€ | 7,5% (taxa única) |
Nota importante: Na segunda habitação não existe isenção para jovens nem isenção para valores até 106.346€ — paga-se 1% desde o primeiro euro.
Prédios rústicos e outros imóveis
| Tipo de imóvel | Taxa IMT |
|---|---|
| Prédios rústicos | 5% |
| Outros prédios urbanos / aquisições onerosas | 6,5% |
| Compradores em paraísos fiscais | 10% |
Como calcular o IMT — passo a passo
Para valores dentro dos escalões progressivos (HPP geral), o cálculo usa a taxa média do escalão:
IMT = Valor de aquisição × Taxa média do escalão
Exemplo 1 — HPP de 200.000€ (adulto, sem isenção jovem)
- Valor de aquisição: 200.000€ → 4.º escalão (198.347€ a 330.539€)
- Taxa média máxima do escalão: 3,8361%
- IMT = 200.000€ × 3,8361% = 7.672€
Exemplo 2 — HPP de 200.000€ (jovem ≤ 35 anos)
- Valor de aquisição: 200.000€ < 330.539€ → Isenção total
- IMT = 0€
Exemplo 3 — Segunda habitação de 180.000€
- Valor de aquisição: 180.000€ → 4.º escalão (198.347€ = excede 3.º escalão)
- Cálculo por camadas:
- 106.346€ × 1% = 1.063,46€
- (145.470 − 106.346) × 2% = 782,48€
- (180.000 − 145.470) × 5% = 1.726,50€
- IMT total = 3.572,44€
Imposto do Selo na compra de casa
Para além do IMT, a compra de imóvel implica também o pagamento de Imposto do Seloà taxa de 0,8% sobre o valor de aquisição (ou VPT, se superior).
O Imposto do Selo não tem isenção para jovens e aplica-se sempre, independentemente do tipo de imóvel ou do comprador.
Exemplo: Compra de HPP por jovem — 200.000€
- IMT (isenção jovem): 0€
- Imposto do Selo (0,8%): 1.600€
- Total impostos na compra: 1.600€
Outros custos de compra de casa em 2026
Para além do IMT e Imposto do Selo, conte também com:
- Escritura e registos: 500€ a 1.500€ (depende do notário e valor do imóvel)
- Comissão imobiliária: geralmente 3% a 5% do valor (pago pelo vendedor, mas negociável)
- Avaliação bancária: 200€ a 400€ (se financiar com crédito habitação)
- Seguros obrigatórios (crédito habitação): seguro multirriscos + seguro de vida
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Perguntas frequentes (FAQ)
Quem paga o IMT, o comprador ou o vendedor?
O IMT é sempre pago pelo comprador, antes da escritura (ou no mesmo dia). O vendedor não tem IMT a pagar — mas pode ter mais-valias a declarar em IRS.
Posso beneficiar da isenção jovem se tiver 36 anos?
Não. A isenção aplica-se apenas a compradores com 35 anos ou menos na data da escritura. Se completar 36 anos antes da escritura, já não beneficia da isenção.
A isenção jovem aplica-se se comprar com o cônjuge que tem mais de 35 anos?
Em compras em compropriedade, a isenção aplica-se à parte do comprador elegível (≤35 anos). A parte do cônjuge mais velho está sujeita à tabela normal de IMT. Consulte um notário para a sua situação concreta.
O IMT tem de ser pago antes da escritura?
Sim. O IMT (ou a declaração de isenção) deve ser liquidado antes ou no dia da escritura. O cartório notarial exige a guia de pagamento ou documento de isenção para lavrar a escritura.
Se a compra for cancelada, posso pedir reembolso do IMT?
Sim, se a escritura não chegar a ser realizada após o pagamento do IMT, pode pedir o reembolso à Autoridade Tributária num prazo de 4 anos.