O IMT incide, em regra, sobre o maior entre o preço declarado e o VPT. O cálculo varia com a finalidade do imóvel, a localização, a elegibilidade do comprador e, desde maio de 2026, com determinadas situações de não residência fiscal.
Tabela de HPP no Continente
| Valor | Taxa marginal | Taxa média no limite |
|---|---|---|
| Até 106.346€ | 0% | 0% |
| 106.346€–145.470€ | 2% | 0,5379% |
| 145.470€–198.347€ | 5% | 1,7274% |
| 198.347€–330.539€ | 7% | 3,8361% |
| 330.539€–660.982€ | 8% | — |
| 660.982€–1.150.853€ | 6% sobre todo o valor | |
| Mais de 1.150.853€ | 7,5% sobre todo o valor | |
Como se calcula um escalão progressivo
A taxa marginal não se aplica a todo o preço. A parte que cabe nos escalões anteriores é consolidada pela taxa média e apenas o excedente recebe a taxa marginal seguinte. A AT publica também tabelas práticas com uma “parcela a abater”, que conduzem ao mesmo resultado.
Exemplo de HPP no Continente
Para uma base tributável de 250.000 €, a tabela prática aplica 7% e subtrai a parcela a abater correspondente aos escalões anteriores. Não se aplica 7% aos 250.000 € sem correção. O Imposto do Selo sobre a transmissão é calculado separadamente à taxa de 0,8%, salvo benefício: neste exemplo seriam 2.000 € antes de eventual dedução jovem.
Preço, VPT e quota adquirida
A base do IMT é, em regra, o maior entre o valor constante do ato ou contrato e o VPT. Numa aquisição de quota, usufruto, permuta ou divisão, as regras de incidência podem alterar o valor relevante. Uma avaliação bancária acima do preço não substitui automaticamente o VPT, mas preço declarado artificialmente baixo também não evita a tributação pela base legal.
Isenção jovem: condições, não apenas idade
A tabela jovem começa em 0% até 330.539€ no Continente. A escolha exige o cumprimento cumulativo das regras dos artigos 9.º e 11.º do CIMT, incluindo idade até 35 anos, primeira aquisição relevante e afetação a HPP. Numa compra conjunta, a elegibilidade pode ter de ser analisada quota a quota.
O artigo 7.º-A do Código do Imposto do Selo criou ainda uma dedução para estas aquisições. Numa compra jovem elegível de 300.000€ no Continente, a estimativa normal é 0€ de IMT e 0€ de Imposto do Selo sobre a transmissão, não 2.400€ de selo como indicavam versões antigas de muitos simuladores.
Compra conjunta com elegibilidade diferente
Se dois compradores adquirem metade e apenas um cumpre o IMT Jovem, a liquidação deve ser analisada pela quota de cada adquirente. Marcar toda a compra como isenta sobrestima o benefício; rejeitar toda a isenção também pode estar errado. Confirme ainda se algum jovem já foi titular de prédio urbano habitacional nos três anos anteriores e se continuará a cumprir a afetação a HPP.
Quando se liquida e que documentos preparar
O IMT e o Imposto do Selo são normalmente liquidados antes da escritura ou documento equivalente, e os comprovativos acompanham o ato. Prepare identificação, NIF, dados do imóvel, caderneta, valor e finalidade da aquisição, quotas dos compradores e códigos dos benefícios. Uma liquidação caduca se o ato não ocorrer dentro do prazo indicado, podendo ser necessário emitir outra.
Custos de compra para além do IMT
- Imposto do Selo de 0,8% sobre a transmissão, quando não exista benefício;
- Imposto do Selo sobre o crédito, se houver financiamento;
- registos, escritura ou documento particular autenticado;
- avaliação, comissões bancárias e seguros;
- condomínio, IMI e manutenção depois da aquisição.
O simulador de IMT cobre impostos da aquisição selecionada; não deve apresentar estimativas de notário ou banco como se fossem taxas oficiais fixas.
Açores e Madeira: escalões próprios
Os limites de habitação das Regiões Autónomas são 1,25 vezes os continentais. Em 2026, a HPP tem taxa zero até 132.933€ e a tabela jovem até 413.174€. Aplicar uma redução plana de 20% ao imposto continental produz resultados errados junto aos limites dos escalões.
Não residentes após o Decreto-Lei n.º 97/2026
O artigo 17.º, n.º 10, passou a prever uma taxa única de 7,5% na compra de habitação por não residentes. Existem exceções: antigo residente fiscal, aquisição seguida de residência dentro do prazo legal e certo arrendamento habitacional acessível. Nas duas últimas situações pode ser necessário pedir à AT a anulação da diferença depois de demonstrar os requisitos.
Outras taxas e limites do simulador
- habitação não HPP: tabela própria, começando em 1%;
- prédio rústico: 5%;
- outros prédios urbanos: 6,5%;
- determinadas entidades em jurisdições privilegiadas: 10%.
Permutas, direitos parcelares, compropriedade mista, reabilitação e outras isenções exigem cálculo específico. Confirme sempre a liquidação da AT antes da escritura.
Fontes: tabelas práticas da AT para 2026, artigo 17.º do CIMT e artigo 7.º-A do CIS.